W związku z wejściem w życie Ustawy z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz zmianie niektórych ustaw (Dz. U. 2016.585), zwanej dalej ?Ustawą?, (która wprowadza zmiany m. in. w ustawie o księgach wieczystych i hipotece, kodeksie cywilnym oraz w ustawie z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego), która ma znaczący wpływ na politykę kredytową dotyczącą nieruchomości rolnych. Związek Banków Polskich powołał specjalną grupę roboczą, która będzie pracować z Ministerstwem Finansów nad interpretacją lub ewentualnymi zmianami przepisów ustawy. Zagadnienia związane z wprowadzeniem nowej ustawy są przedmiotem wielu dyskusji w całym sektorze bankowym.
A o co dokładnie chodzi?
Wraz z wejściem w życie Ustawy z dnia 14 kwietnia 2016 r. oraz zmiany niektórych Ustaw od dnia 1 maja 2016 r. znacznie została ograniczona akcja kredytowa na kredyty budowlano-hipoteczne. Praktycznie wszystkie banki wstrzymały lub odrzuciły wnioski kredytowe na budowę domu gdzie działka miała w całości lub części charakter działki rolnej (dotyczy to również działek siedliskowych, które w mniejszych miejscowościach przeważają). Ma to związek z istotną zmianą w sposobie ustanawiania hipotek na nieruchomościach rolnych. Aczkolwiek należy zaznaczyć, że znacząca ilość banków rozciągnęła aktualne przepisy również na te działki, które pod te przepisy nie podlegają. Chodzi o działki o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha (3000 m2).
Zmiana w sposobie ustanawiania hipotek na nieruchomościach rolnych.
Przed wejściem ustawy w życie, wyglądało to tak, że bank kredytujący budowę domu podczas analizy wniosku kredytowego przyjmował dwie wartości nieruchomości (czyt. gruntu): bieżącą oraz przyszłą. Wartość bieżąca, to wartość samej działki bez budynku. Wartość przyszła, to wartość działki po wybudowaniu domu. Przykładowo jeśli klient posiada działkę, która warta jest 100 tys. zł, a zamierza zaciągnąć kredyt na budowę domu w wysokości 400 tys zł., to przyszła wartość działki po wybudowaniu domu będzie wynosiła 500 tys zł. Po udzieleniu kredytu w zależności od banku następowało ustanowienie hipoteki od 130 do 200 procent wysokości kredytu. Bank w taki sposób zabezpiecza się przed ewentualnym brakiem spłaty kredytu. Mówiąc prościej – wysokość hipoteki zależała od kwoty kredytu.
Obecnie poprzez nowelizację ustawy został dodany art. 68 ust. 2a w ustawie o księgach wieczystych i hipotece:
Suma hipoteki na nieruchomości rolnej nie może przewyższać wartości tej nieruchomości, określonej przy zastosowaniu sposobów jej ustalania przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami.
który mniej więcej oznacza tyle dla przeciętnego Kowalskiego, że w przypadku nieruchomości rolnych suma hipoteki nie może przewyższać wartości tej nieruchomości, czyli w tej sytuacji bieżącej wartości działki. To bardzo znacząca zmiana przepisów, ponieważ nie pozwala bankom na ustanowienie hipoteki na wartość przyszłą nieruchomości (czyt. po wybudowaniu domu).
Dodatkowym utrudnieniem dla klientów może być fakt, że wraz z wnioskiem o ustanowienie hipoteki, klient będzie musiał dostarczyć do sądu operat szacunkowy, który potwierdzi bieżącą wartość nieruchomości. Sąd odrzuci wniosek, jeżeli hipoteka będzie wyższa niż bieżąca wartość nieruchomości i nie będzie go interesowała przyszła wartość nieruchomości.
Grunty rolne o powierzchni przekraczających 0,3 hektara (30 arów) a kredyt.
Osoby posiadające działki, które mają w całości lub części charakter działki rolnej o powierzchni przekraczającej 0,3 hektara w chwili obecnej również nie otrzymają kredytu budowlano-hipotecznego na budowę domu. Powodem jest art. 2b. 1. ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw:
Nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 10 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście.
który nakazuje, aby przyszły nabywca takiej działki prowadził gospodarstwo rolne przez okres co najmniej 10 lat. Dodatkowo art. 2b . 2 tej samej ustawy:
W okresie, o którym mowa w ust. 1, nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom.
zakazuje zbycia lub oddania takiej działki innym podmiotom. W praktyce wygląda to tak, że bank nie zabezpieczy się na takiej nieruchomości, ponieważ w przypadku braku spłaty kredytu i/lub jego wypowiedzenia stanie się faktycznie właścicielem takiej nieruchomości, ale nie będzie mógł z nią nic zrobić.
To co w takim razie robić?
Przede wszystkim nie popadać w panikę, ponieważ jest już sposób na ominięcie przepisów dotyczących ustanawiania hipoteki na gruntach rolnych. Najlepszym rozwiązaniem jest skontaktowanie się z ekspertem finansowym, który pomoże w wyjściu z tej trudnej sytuacji. Jako eksperci finansowi Domu Finansowego polecamy swoje usługi. Bezpłatnie sprawdzimy dla Państwa zapisy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, wypisie z ewidencji gruntów i księdze wieczystej, aby mieli Państwo pewność czy uzyskają kredyt na budowę domu.
Udostępnij